Налоги и расходы при покупке квартиры в Турции: полный расчёт

Квартира в Стамбуле за 250 000 долларов на деле стоит дороже. Насколько — зависит от того, у кого вы покупаете, какую цену пишете в договоре и кто из сторон платит пошлину. Разброс получается примерно от 11 до 60 с лишним тысяч долларов сверху, и вот это мы и посчитаем

Налоги при покупке квартиры в Турции делятся на разовые — в момент сделки — и ежегодные, которые вы будете платить, пока владеете объектом. Плюс есть платежи, которые формально не налоги, но без них сделку не проведут: оценка, переводчик, страховка. Разберём каждый пункт и покажем на живом примере, какую сумму закладывать в бюджет

Tapu harcı: пошлина 4%

Это самая крупная статья почти в любой сделке. Пошлина за регистрацию перехода права собственности составляет 4% от цены, указанной в документах, и закон распределяет её поровну: 2% платит покупатель, 2% продавец. Платёж вносится до подписания в кадастре, без квитанции регистрацию не начнут

На практике всё решают переговоры. Застройщики и многие частные продавцы прямо пишут в объявлении, что все 4% на покупателе. Иногда это разумная уступка за хорошую цену, иногда — способ спрятать наценку. Обсуждайте этот пункт до задатка и фиксируйте письменно, иначе в день сделки окажется, что «так принято»

База для пошлины — цена в документах, но не ниже оценочной стоимости из отчёта. Занизить цену «как раньше» не получится: кадастр сравнивает сумму с отчётом оценщика, а налоговая отслеживает такие сделки. Как устроен сам документ о собственности и что проверить до оплаты пошлины, мы описали в статье про турецкое тапу

НДС на новостройку: когда платить и когда нет

Если вы покупаете квартиру у застройщика впервые, к цене добавляется KDV. Ставка зависит от площади объекта, его расположения и даты получения разрешения на строительство: 1%, 10% или 20%. Для большинства квартир, которые предлагают иностранцам в Стамбуле и Анталии, речь обычно о 20% или 10%, и в объявлениях эту сумму часто не показывают

Нерезидент может получить освобождение от НДС при первой покупке жилья у застройщика. Общие условия такие: вы не проживаете в Турции постоянно (как правило, живёте за рубежом не меньше полугода), оплата идёт в валюте из-за границы через банк, а продавать квартиру нельзя в течение года. Детали применения льготы непростые и меняются, поэтому условия под вашу ситуацию лучше уточнить у юриста или налогового консультанта до подписания договора

Недавно к нам пришла пара из Минска с уже подписанным договором на квартиру в Аташехире. Застройщик обещал «цену без НДС», но в договоре не было ни слова о том, кто отвечает, если освобождение не одобрят. Переписывали договор втроём с отделом продаж. Мораль простая: если льгота — часть финансовой модели, она должна быть прописана в контракте

Оценка, переводчик и прочие обязательные платежи

Отчёт об оценке для иностранного покупателя обязателен. Его стоимость зависит от компании и объекта — обычно это несколько сотен долларов. Платит, как правило, покупатель

Döner sermaye — фиксированный сбор кадастра за услугу регистрации, сумма небольшая и пересматривается ежегодно. Присяжный переводчик в кадастре нужен, если вы не владеете турецким: его услуги оплачиваются отдельно. Нотариальная доверенность, если сделку ведёт представитель, плюс перевод паспорта — ещё одна строчка в смете

Без полиса DASK (обязательное страхование от землетрясения) регистрацию не проведут. Полис недорогой и оформляется за минуты, но продлевать его придётся каждый год. Наконец, налоговый номер, без которого не начать ни одну сделку, иностранец получает бесплатно — как это сделать, рассказываем в материале про vergi numarası для иностранцев

Скрытая статья: конвертация и банковские комиссии

Об этой строчке вспоминают последней. Деньги приходят из-за рубежа в долларах или евро, а пошлины платятся в лирах. Банк берёт комиссию за входящий перевод, а курс конвертации внутри банка бывает хуже рыночного на заметную долю процента. При сумме в четверть миллиона это уже сотни долларов. Сравните условия двух-трёх банков заранее и спросите, нужен ли вам сертификат о покупке валюты для будущих процедур

Комиссия агентства

Комиссия риелтора не налог, но в бюджете она есть почти всегда. Нормативы ограничивают её размер (ориентир — до 2% плюс НДС с каждой стороны), а при покупке у застройщика её часто платит сам застройщик. Уточняйте, кто и сколько платит, на первой же встрече

Налоги при покупке квартиры в Турции: пример расчёта на 250 000 USD

Посчитаем два сценария. В первом — вторичное жильё в сданном доме, пошлина целиком на покупателе. Во втором — новостройка у застройщика со ставкой НДС 20% без освобождения. Суммы округлены, тарифы на сборы условные, точные цифры зависят от года и конкретной сделки

Разница между сценариями — в основном НДС. Именно поэтому вопрос освобождения стоит решать до выбора объекта, а не после. Если льгота применима, новостройка по итоговой стоимости может оказаться сопоставимой со вторичкой

Отдельная история — если покупка нужна ради вида на жительство: оценка должна быть не ниже 200 000 долларов, и в расходы добавятся миграционные пошлины, страховка и карта. Что входит в этот пакет, разобрано в статье о ВНЖ через покупку квартиры

Ежегодные платежи владельца

После сделки налоги не заканчиваются. Emlak vergisi — ежегодный налог на имущество, который начисляет муниципалитет. В крупных городах для жилья ставка около 0,2% от кадастровой (не рыночной) стоимости, а кадастровая стоимость обычно заметно ниже рыночной. Платится двумя частями — весной и осенью. Декларацию подают в муниципалитет в год, следующий за покупкой

DASK продлевается каждый год, иначе при продаже или для некоторых процедур у вас попросят действующий полис. Aidat — плата за обслуживание дома: в комплексах с бассейном, охраной и спортзалом это бывает весомая сумма, спросите о ней до покупки. Коммунальные услуги — по счётчикам, как везде

Если сдаёте квартиру, доход от аренды нужно декларировать до конца марта следующего года, и с него платится подоходный налог по прогрессивной шкале. Как это работает для нерезидентов и резидентов, мы описали в обзоре налогов для иностранцев в Турции

При продаже: о чём подумать заранее

При продаже вы снова платите свою половину пошлины за регистрацию. Если продаёте раньше, чем через пять лет после покупки, с разницы между ценой продажи и покупки может возникнуть налог на прирост стоимости (değer artış kazancı) — с учётом индексации и льгот. Вот почему честная цена в документах при покупке выгодна в первую очередь вам: заниженная сумма сегодня завтра превращается в налогооблагаемую «прибыль»

Как сэкономить законно

Возможностей немного, но они есть. Договориться о разделе пошлины 2/2 вместо 4/0. Проверить, применимо ли освобождение от НДС, до подписания договора с застройщиком. Не платить комиссию агентству, если вы нашли объект напрямую и работаете со своим юристом. Сравнить предложения по оценке и переводу, а не соглашаться на «пакет от застройщика». И, конечно, не занижать цену — эта «экономия» почти всегда выходит дороже

Частые вопросы

Кто платит пошлину 4% при покупке квартиры?

По закону — пополам продавец и покупатель. На практике это предмет торга, и часто всю сумму перекладывают на покупателя

Платят ли НДС при покупке вторичного жилья?

Как правило, нет: НДС возникает при первой продаже от застройщика. При покупке у частного лица его обычно нет

Можно ли оплатить налоги в валюте?

Пошлины и налоги в Турции платятся в лирах. Поэтому удобно заранее иметь турецкий счёт и конвертировать нужную сумму по курсу банка

Изменятся ли ставки в 2027 году?

Ставка пошлины 4% давно стабильна, а фиксированные сборы и пороги пересматриваются ежегодно. Перед сделкой проверяйте актуальные тарифы

Хорошая смета — это когда вы знаете итоговую сумму до задатка, а не узнаёте её в кадастре. Посчитайте все строчки, договоритесь о пошлине письменно и выясните ситуацию с НДС заранее. Если только начинаете путь, сначала прочитайте нашу пошаговую инструкцию по покупке, а потом возвращайтесь к расчётам

В Saya Group мы готовим такую смету для каждого клиента до выбора объекта, чтобы бюджет не менялся по ходу сделки