Как купить недвижимость в Турции иностранцу: пошаговая инструкция

Прошлой весной нам позвонил Тимур из Караганды: он уже перевёл застройщику в Бейликдюзю задаток в 5 000 долларов, а потом выяснил, что дом стоит в квартале, где иностранцам больше не регистрируют адреса для ВНЖ. Задаток удалось вернуть только наполовину. История типичная, и почти всегда она начинается с одного и того же — с покупки «с конца», когда человек сначала платит, а потом разбирается, как всё устроено

Купить недвижимость в Турции иностранцу вполне реально, и процедура здесь прозрачнее, чем во многих странах региона. Но у неё есть строгий порядок: налоговый номер, счёт, проверка объекта, оценка, сделка в кадастре. Ниже — та последовательность, по которой мы сами ведём клиентов, с честными комментариями о том, где обычно спотыкаются

Сначала цель, потом объект

Звучит банально, но от цели зависит буквально всё: город, район, тип дома и даже то, сколько денег вы в итоге потратите сверх цены. Квартира для жизни, квартира под сдачу и квартира ради вида на жительство — это три разные покупки, и объект, идеальный для одной задачи, может оказаться бесполезным для другой

Если вам нужен вид на жительство, сразу держите в голове два фильтра. Первый — стоимость по оценке не ниже 200 000 долларов, причём считается именно оценочная стоимость, а не цифра в рекламе. Второй — адрес должен быть открыт для регистрации иностранцев. Подробно про условия и пакет документов мы писали в материале про вид на жительство через покупку жилья, здесь повторяться не будем

Для сдачи в аренду важнее ликвидность: близость к метро, университетам, деловым центрам. Для собственной жизни — школы, шум, этаж, парковка, сколько минут до моря или до работы. Мы обычно просим клиента честно расставить эти пункты по важности ещё до первого просмотра. Это экономит недели

Новостройка или вторичка

Новостройки у застройщика удобны: свежая сейсмостойкая конструкция, бассейн, охрана, рассрочка. Минусы — цена часто выше рынка на 10–20%, а если дом ещё строится, вы получаете не полноценное право собственности, а kat irtifakı, то есть долю в будущем здании без разрешения на заселение. Вторичка дешевле и сразу с понятной историей, но обязательно смотрите год постройки: дома до 2000 года — отдельный разговор о сейсмике

Документы покупателя: налоговый номер и счёт

Первое, что понадобится, — vergi numarası, налоговый номер. Иностранец получает его бесплатно по паспорту в любой налоговой инспекции (vergi dairesi) за полчаса, либо онлайн через İnternet Vergi Dairesi. Если у вас уже есть ВНЖ, используется ваш номер иностранца, начинающийся на 99

Второе — счёт в турецком банке. Он нужен, потому что оплата по сделке должна пройти через банк, а для ряда сценариев (ВНЖ, гражданство, освобождение от НДС) ещё и с подтверждением происхождения валюты. Нерезидентам счета открывают не везде, а гражданам России банки задают больше вопросов о происхождении средств. Как пройти эту часть без лишних поездок, рассказываем в отдельной статье про открытие счёта в турецком банке

Если вы не можете присутствовать лично на всех этапах, оформляется нотариальная доверенность (vekaletname) у турецкого нотариуса (noter) или в консульстве Турции. Доверенность должна быть именно на покупку недвижимости и с понятным объёмом полномочий. Генеральная доверенность «на всё» — плохая идея: так деньги и теряют

Проверка объекта до задатка

Это самый важный этап, и именно его чаще всего пропускают. Продавец показывает красивую квартиру, риелтор торопит («есть ещё покупатели»), и человек подписывает предварительный договор с задатком. Не надо так

Что проверяем до любых платежей:

• тапу: на кого оформлено, какой вид права, совпадает ли площадь и номер квартиры с тем, что вам показывают
• обременения — ипотека (ipotek), арест (haciz), отметки третьих лиц (şerh)
• наличие iskan — разрешения на заселение, без него не будет полноценного права собственности и могут быть проблемы с коммуникациями
• статус квартала для регистрации иностранцев, если покупка связана с ВНЖ
• долги по aidat, коммунальным услугам и налогу на имущество

Про то, как читать турецкое свидетельство о собственности и где смотреть обременения, у нас есть подробный разбор — что такое тапу и как его проверить. Если коротко: всё, что написано в тапу, можно и нужно проверить по данным кадастра, а не по фотографии документа из мессенджера

Отдельно про застройщика. Попросите разрешение на строительство (yapı ruhsatı), узнайте, сколько объектов он уже сдал и не было ли задержек. Пройдите по его прошлым комплексам и поговорите с жильцами. Это занимает один день, а информации даёт больше, чем любые презентации

Отчёт об оценке и цена в договоре

Для сделок с иностранцами отчёт об оценке (değerleme raporu или ekspertiz) обязателен. Его делает лицензированная оценочная компания, и без него кадастр сделку не зарегистрирует. Отчёт заказывается через систему, оплачивает его, как правило, покупатель

Оценка нужна не только для формальности. Она показывает реальную рыночную стоимость, и иногда это неприятный сюрприз: квартира, которую продают за 260 000 долларов, оценивается в 210 000. Для ВНЖ это ещё проходит, для гражданства — уже нет. Бывает и обратное — оценщик даёт меньше 200 000, и тогда вся идея с видом на жительство рушится

Цена в тапу должна соответствовать реальной и быть не ниже оценочной. Старая практика занижать сумму в документах ради экономии на пошлине сейчас опасна: налоговая проверяет такие сделки, а при перепродаже вы получите проблемы с налогом на прирост стоимости. Из чего складываются обязательные платежи — пошлина, сбор кадастра, страховка DASK, НДС на новостройку — подробно разобрано в статье о расходах на покупку квартиры

Сделка в кадастре: как это происходит на месте

Регистрация перехода права проходит в земельном кадастре (Tapu Müdürlüğü) по записи. Заявку открывают заранее, назначается дата и время. В назначенный день приходят продавец, покупатель (или их представители по доверенности) и присяжный переводчик, если покупатель не владеет турецким. Переводчик обязателен, и его присутствие не формальность: он зачитывает вам условия на понятном языке

Перед подписанием проверяют, что пошлина оплачена и все бумаги на месте: паспорта, налоговые номера, отчёт об оценке, фото, полис DASK. Сама процедура подписания занимает от 20 минут до часа. После этого вы получаете новое тапу на своё имя — сейчас оно оформляется в электронном виде, бумажную версию тоже выдают

Как передавать деньги

Самая нервная часть — расчёт. Мы советуем переводить основную сумму непосредственно в день сделки, когда все стороны в кадастре и документы готовы к подписанию. Наличные в пакете — плохая идея по многим причинам, включая требования банков и законодательства. Для ВНЖ и гражданства платёж через банк с правильным назначением ещё и обязательное условие

Если вы покупаете у застройщика в рассрочку, внимательно читайте договор купли-продажи (satış sözleşmesi): что будет при задержке сдачи, какие штрафы для застройщика, когда переоформляется тапу. Хороший договор обычно составляет юрист покупателя, а не отдел продаж

Как купить недвижимость в Турции: сравнение вариантов

Где выбирать и сколько закладывать сверху

Самые частые города у наших клиентов — Стамбул, Анталия, Мерсин, реже Анкара и Измир. В Стамбуле разброс цен между районами огромный, и одна и та же сумма даёт очень разные варианты: просторную квартиру в спальном районе или небольшую — в престижном. Чем отличаются районы с точки зрения ликвидности и жизни, рассказываем в обзоре стамбульских районов для покупки

Ориентир по дополнительным расходам: закладывайте сверх цены от 5 до 8% на пошлины, оценку, перевод, нотариуса, страховку и комиссию агентства. Если покупаете новостройку и не попадаете под освобождение от НДС, сумма вырастет заметно. Мебель, техника и ремонт — отдельно, и в турецких новостройках «под ключ» часто означает только встроенную кухню

И ещё одна вещь, о которой редко говорят. Перепродать квартиру в Турции быстро получается не всегда, особенно в комплексах, где почти все покупатели — иностранцы. Если думаете о выходе через 3–5 лет, смотрите на объекты, которые интересны и турецким семьям

Частые вопросы

Может ли иностранец купить квартиру без ВНЖ?

Да. Для покупки достаточно загранпаспорта и налогового номера, вид на жительство не нужен. Наоборот, многие получают ВНЖ именно после покупки

Можно ли купить недвижимость дистанционно?

Можно, через нотариальную доверенность на представителя. Но объект лучше хотя бы раз посмотреть лично или через надёжного человека по видео, а оплату контролировать самому

Сколько длится вся процедура?

При готовых документах от выбора объекта до нового тапу обычно проходит от двух до четырёх недель. Дольше всего ждут отчёт об оценке и открытие счёта

Обязательно ли работать через агентство?

Нет, закон этого не требует. Но без языка и знания местных процедур риски заметно выше, а комиссия агентства обычно меньше, чем цена одной серьёзной ошибки

Есть ли ограничения для граждан отдельных стран?

Для граждан некоторых государств действуют ограничения, а отдельные территории закрыты для покупки иностранцами по соображениям безопасности. Для граждан России, Казахстана, Узбекистана и большинства стран СНГ покупка доступна, но статус конкретного участка лучше проверить заранее

Покупка недвижимости в Турции не требует героизма — требуется порядок. Сначала цель и бюджет со всеми расходами, потом проверка объекта, потом оценка и только затем деньги. Если соблюдать эту последовательность, сделка проходит спокойно, и через месяц вы держите на руках тапу на своё имя

Команда Saya Group с 2011 года сопровождает такие покупки в Стамбуле и других городах: от поиска и проверки объекта до регистрации в кадастре и подачи на вид на жительство